房产价值的计算方法有多种，每种方法都有其特定的应用场景和考虑因素。以下是一些常用的房产价值计算方法：
收益法
公式：公允市值 = NOI / 资本化率
说明：
NOI（Net Operating Income，净运营收入）是指从房子中收到的租金收入减去贷款成本、空置损失和维护费用后的净收入。
资本化率（Capitalization Rate）是折现率，用于将未来的租金收入折现到当前，作为房产的合理价值。
收益还原法
公式：房地产价值 = 房地产纯收益 / 收益还原利率
说明：
房地产价值是通过预测房地产在未来各个时期的纯收益，并根据适当的还原利率将这些预期收益折算成现值得出的。
市场比较法
说明：
通过对比同一区域、类似房屋的成交价格，调整待评估房屋的面积、楼层、装修等细节，得出一个合理的市场价。
成本估价法
公式：房屋重置完全价值（原值）= 房屋建筑总面积 × 房屋重置单价 ± 房屋的增减价值
说明：
计算房屋的建造成本（包括地价、材料费、人工费等），再扣除房屋折旧价值，最终得出房子的当前市值。
租金乘数法
公式：租金乘数 = 投资金额 / 每年潜在租金收入
说明：
通过比较全部售价与每年的总租金收入，得出一个简单的房产价值估算方法。
投资回收期法
公式：投资回收年数 = （首期房款 + 期房时间内的按揭款） / （月租金 - 按揭月供款） × 12
说明：
估算资金回收期的长短，回收年数越短，房产价值越高。
综合因素法
说明：
考虑房屋的面积、楼层、地理优势、装修、使用期限及土地成本等因素，通过市场供需对比、成本估价和收益还原等多种方法综合评估房产价值。
在实际应用中，可以根据具体情况选择合适的评估方法，也可以结合多种方法进行综合评估，以获得更为准确和全面的房产价值。
